Katkeaako vesi? Kuka vastaa osakastöistä? Käytännön tietoa putkiremontista
Käymme seuraavassa läpi pinta-asennuksena tehtävän patteriverkoston ja käyttövesiputkiston remontin toteutusvaiheen, osakkaan itse tilaamat erillistyöt sekä vastuu- ja takuuasiat . Teksti perustuu voimassa oleviin faktoihin, ja koskee erityisesti pieniä, alle 20 asunnon taloyhtiöitä.
Pääasiat lyhyesti:
- Asuminen remontin aikana: Pinta-asenteisessa remontissa asunnosta ei tarvitse muuttaa pois. Jos reititykset ja katkot tehdään ammattitaidolla, vesi on poikki asuntokohtaisesti vain tunteja tai yhden päivän. Ammattilainen tekee työnsä siististi.
- Osakastyöt: Osakkaan itse tilaamat vesikalustemuutokset, esimerkiksi erilaiset hanat, suihkut ja altaat sekä kirvesmiestyöt (mm. paneloinnit) ovat mahdollisia. Niiden kustannuksista vastaa osakas, ellei taloyhtiön kanssa ole muuta sovittu. Kirjallinen sopimus omista tilauksista on järkevintä tehdä ennen urakan alkua.
- Takuu ja vastuu: Kokonaisurakoinnissa yhdellä urakoitsijalla on vastuu suunnittelusta ja asennuksesta. Jos urakkaan osallistuu eri yrityksiä (alihankkijoita), vastuullinen taho on tärkeä selvittää. Samoin on toteutustavassa, jossa konsultti tekee alkusuunnittelun ja urakoitsija vastaa putkiremontista.
Yläkuvassa LVI Kurikan Erkka Heikkilä (vas.) ja As Oy Vahveronrivin hallituksen puheenjohtaja Raimo Jaatinen. Lue lisää As. Oy Vahveronrivin käyttövesiputkiremontista Pirkkalassa.
"Voiko kotona asua remontin keskellä. Kuka vastaa, jos urakan aikana tai sen jälkeen tapahtuu jotain?"
Kerrostalon linjasaneeraukset tunnetaan pitkän kestonsa ja vesikatkojen takia.
Pienessä rivitalo- tai pienkerrostaloyhtiössä käyttövesi- ja lämpöverkkoremontti voidaan kuitenkin toteuttaa suoraviivaisesti niin, että asumismukavuus tai yhtiön oikeusturva eivät vaarannu.
1. Asuminen kotona putkiremontin aikana
Kun pinta-asennuksena, prosessi häiritsee asukasta yllättävän vähän, mikäli työt tehdään ammattitaitoisesti.
- Vesikatkojen todellinen kesto: Runkoputkien asennuksen aikana katkot ovat lyhyitä ja ajoittuvat päiväsaikaan. Huoneistokohtainen katko, jolloin vanhat putket kytketään irti ja uudet otetaan käyttöön, kestää kokemuksemme mukaan maksimissaan työpäivän asuntoa kohden.
- Muuttotarve: Asunnoissa voi asua koko remontin ajan. Kun rakenteita ei piikata auki, pölyhaitta on minimaalinen verrattuna kerrostalon linjasaneeraukseen.
- Suojaukset ja siisteyden valvonta: Urakoitsijan velvollisuus on suojata kulkureitit ja työkohde asunnossa ennen työn aloitusta. Ammattilaisen pölynhallintaan kuuluu imurointi työvaiheiden päätteeksi. Lisäksi ammattilainen järjestää päivittäin työkalut ja tarvikkeet niin, että ne eivät häiritse asumista.
- Asukaskohtainen tiedottaminen: Hallituksen ja asukkaiden on saatava urakoitsijalta tarkka aikataulu siitä, minä päivinä ja kellonaikoina työntekijät liikkuvat missäkin asunnossa. Osakkaiden pitää saada vastaukset kysymyksiinsä helposti.
2. Kuka vastaa, jos osakas haluaa erilaiset vesikalusteet tai muita muutoksia?
Putkiremontin yhteydessä monet osakkaat haluavat hyödyntää tilaisuuden ja uusia omia kalusteitaan, kuten kylpyhuoneen tai keittiön hanoja, allaskaappeja tai suihkuseiniä.
Tähän liittyy selkeä juridistekninen vastuunjako.
- Yhtiön perustaso vs. osakastyö: Taloyhtiö vastaa remontissa putkiston saattamisesta niin sanottuun yhtiön perustasoon (standardihanat ja -liitännät). Jos osakas haluaa tämän tason ylittäviä tuotteita, esimerkiksi sadesuihkun tai erikoismallisen design-hanan, kyseessä on osakkeenomistajan vastuulla oleva muutostyö.
- Kustannukset: Osakas maksaa itse materiaalien hintaeron ja mahdollisesta lisätyöstä aiheutuvat työtunnit.
- Sopiminen: Kaikista osakastöistä on parasta sopia kirjallisesti urakoitsijan kanssa ennen työvaiheen alkua.
- Vastuunjako: Jos asennuksen tekee taloyhtiön valitsema pääurakoitsija, urakoitsija vastaa asennustyön takuusta. Jos osakas taas palkkaa työhön oman ulkopuolisen asentajan, vastuu esim. asennuksen tiiviydestä ja mahdollisista vahingoista siirtyy osakkaalle ja hänen palkkaamalleen tekijälle. Tämä voi monimutkaistaa vahinkotilanteiden selvittelyä.
| Asia / Työvaihe | Kuka vastaa toteutuksesta? | Kuka maksaa kustannukset? | Takuu ja jatkovastuu |
Runkoputket ja nousujohdot
(Teknisestä tilasta huoneistoihin) | Taloyhtiön valitsema pääurakoitsija. | Taloyhtiö yhteisesti (yhtiövastike / rahoitusvastike). | Urakoitsijan urakkatakuu (yleensä 2 vuotta) ja 10-vuotisvastuu. |
| Yhtiön perustason hanat ja kalustekytkennät | Taloyhtiön valitsema pääurakoitsija. | Taloyhtiö yhteisesti. | Urakoitsijan urakkatakuu. |
| Osakkaan omavalintaiset kalusteet (Erikoishanat, sadesuihkut jne.) | Pääurakoitsija (suositus) tai osakkaan oma asentaja. | Osakas maksaa itse materiaalien hintaeron ja mahdollisen lisätyön. | Pääurakoitsijan asentamana: urakkatakuu. Jos osakas käyttää omaa asentajaa, vastuukysymys on osakkaan ja oman asentajan välinen. |
| Rakenteiden suojaukset ja loppusiivous | Pääurakoitsija (sopimuksen mukaisessa laajuudessa). | Sisältyy urakan kokonaishintaan (taloyhtiö). | Urakoitsija vastaa mahdollisista huolimattomuudesta aiheutuneista pintavaurioista. |
Asuntokohtaiset lisämuutostyöt
(esim. keittiökaapiston purku putken tieltä) | Sovitaan pääurakoitsijan kanssa. | Taloyhtiö, jos välttämätöntä reititykselle tai osakas, jos osakkaan oma erilllinen toive. | Pääurakoitsijan työnä kuuluvat urakan kokonaisvastuuseen. |
3. Putkiremontin takuut ja jatkovastuu
Kun urakka valmistuu, suoritetaan vastaanottotarkastus. Siitä alkaa kulua urakkasopimuksen mukainen takuuaika (yleensä 2 vuotta) ja lakisääteinen kymmenvuotisvastuu vakavien rakennevirheiden osalta.
Pienessä taloyhtiössä vastuunrakenne riippuu valitusta toteutusmallista.
Perinteinen malli (konsultti + erillinen suunnittelija + urakoitsija)
Jos hankkeessa on käytetty erillistä suunnittelutoimistoa, ulkopuolista konsulttia ja erillistä urakoitsijaa, takuuaikana ilmenevien ongelmien selvittely voi johtaa vastuun pirstoutumiseen.
Esimerkki:
- Järjestelmässä ilmenee virtaamaongelma. Urakoitsija saattaa vedota siihen, että työ on tehty annettujen suunnitelmien mukaan.
- Suunnittelija voi väittää, että asennus on tehty väärin. Hallitus joutuu tällöin selvittelemään osapuolten välistä vastuuta.
Kokonaistoimitusmalli (yksi vastuullinen toimija)
- Taloyhtiö valitsee kokonaistoimituksen. Urakoitsija vastaa sekä teknisestä LVI-suunnittelusta, luvista että asennustyöstä.
- Yksiselitteinen vastuu: sama yritys on piirtänyt kuvat ja asentanut putket, joten sillä on täysi vastuu toimivuudesta.
- Jos takuuaikana ilmenee vuoto, toimintahäiriö tai säätötarve, taloyhtiö asioi suoraan urakoitsijan kanssa. Vastuun siirtämiselle kolmannelle osapuolelle ei ole perusteita.
Pienessä yhtiössä katkeamaton vastuuketju (suunnittelu ja toteutus samalla toimijalla) on juridisesti vahvin suoja takuuaikaisia riitatilanteita vastaan.
4. Ennen urakan hyväksymistä varmistettavat asiat
Tarkastakaa urakoitsijan vakavaraisuus – liikevaihto ja tulos ennen sopimusta. Suhdanneherkällä rakennusalalla urakoitsijan toiminnan luotettavuus on tärkeä asia remontin toteutuksen ja jatkotuen varmistamikseksi.
Toinen oleellinen asia koskee urakan tekijätiimiä (oma henkilöstö vs. alihankkijat) vastuukysymysten perustan selkeyttämiseksi.
Muut varmistettavat ja sopimukseen kirjattavat asiat:
- Urakan laajuuden määrittely
- Vastuiden selkeytys koko urakasta
- Viestintäkäytäntö ja -velvollisuus työn aikana
- Vesikatkojen maksimipituus huoneistokohtaisesti
- Osakkaiden muutostöiden menettelytapa
Lisätietoa:
”Osakkaiden omat toiveet ovat arkea putkiremonteissa. Osa voi tyytyä perusremonttiin, mutta joku haluaa koko kylpyhuoneen uusimisen ja mattavalkoisen pinnan, toinen taas koivupanelointeja. On tärkeää, että urakoitsijalla on kaikki tarvittavat osaajat tiimissään."
Kuka kommentoijaksi?
Kysy lisätietoa tai pyydä tarjous taloyhtiönne putkiremontista
Et sitoudu mihinkään lähettämällä lomakkeen.
