Opas: Rivitalon putkiremontin aloitus Faktaa taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle

1. Mitä pienen taloyhtiön pitää selvittää aluksi?

Ensin hallituksen kannattaa kerätä perustiedot kiinteistön historiasta.

Pienessä yhtiössä remontin tarve ja laajuus pystytään usein määrittelemään ilman tuhansien eurojen kuntotutkimuksiakin. Keskeiset mittarit ovat:

• Putkiston ikä ja materiaali: Jos rivitalo on rakennettu 1970–1980-luvulla ja käyttövesiputket ovat alkuperäistä kuparia tai sinkittyä terästä, tekninen käyttöikä (noin 40–50 vuotta) on täynnä.
• Vahinkohistoria ja korjaukset: Onko yhtiössä tehty jo pistokorjauksia yksittäisten vuotojen takia? Piilevä vuoto seinän sisällä on aina hälytysmerkki ja signaali putkiremontin nopeasta tarpeesta.
• Vakuutusten ikävähennykset: Tarkastakaa yhtiön kiinteistövakuutuksen ehdot. Kun putkisto ylittää tietyn iän, vakuutusyhtiön ikävähennykset nousevat jopa 80–100 prosenttiin. Tällöin vakuutus korvaa vain murto-osan rakenteiden kuivatuksesta ja korjauksesta, jos putki vuotaa ja aiheuttaa vesivahingon. Loput maksetaan osakkaiden pussista.

2. Miksi taloyhtiöiden omat tarjouspyynnöt epäonnistuvat?

Kun tarve remontille on tunnistettu, pieni taloyhtiö yrittää usein laatia tarjouspyynnön itse tai netistä ladattujen pohjien avulla.

Lopputulos voi olla sekalaisia tietoja sisältävä dokumentti, joka tekee selkeästä hinnoittelusta mahdotonta urakoitsijoille.

Tyypilliset virheet tarjouspyynnöissä liittyvät perusasioihin:

• Perustiedot puuttuvat: Tarjouspyynnöstä saattaa unohtua tarkka asuntomäärä, rakennusvuosi tai huoneistojen pohjakuvat.
• Keskitytään nippelitietoon: Dokumentti täytetään teknisillä yksityiskohdilla ja detaljitiedolla vailla kokonaiskäsitystä. Voidaan vaatia esimerkiksi tiettyjä venttiilimerkkejä tai putkikokoja ilman, että kukaan on laskenut järjestelmän virtaamia tai todellista tarvetta. Mahdollisuudet väärinkäsityksiin ja turhien työkustannusten laskentaan lisääntyvät.

Seuraukset:

• Hinnat eivät ole vertailukelpoisia: Jokainen urakoitsija tulkitsee puutteellista pyyntöä eri tavalla. Kun tarjoukset tulevat, huomaatte, että yritys A tarjoaa putket hanaan asti, yritys B jättää teknisen tilan laitteet pois ja yritys C ei sisällytä asuntojen sisälle sisustussyistä mahdollisesti tehtäviä kotelointeja. Tarjousten vertailu muuttuu mahdottomaksi.
• Ette saa tarjouksia: Parhaat urakoitsijat jättävät kokonaan tarjoamatta, jos lähtötiedot ovat epäselvät.
• Urakoitsija ei voi sitoutua: Kun tarjouspyyntö on epäselvä, ammattitaitoiset ja menestyvät urakoitsijat voivat jäättää urakan tarjoamatta tai laskea hintaan runsaasti ”epävarmuuslisää” mahdollisten yllätysten varalta.

3. Kuinka teette vertailukelpoisen tarjouspyynnön helposti?

Teidän ei tarvitse opetalla venttiilityyppejä tai putkikokoja ulkoa. Oikeaoppiseen ja vertailukelpoiseen tarjouspyyntöön riittää, kun määritellään remontin laajuus ja pelisäännöt:

• Huoneistojen perustiedot: Huoneistojen tarkka määrä, asuinkerrosten määrä ja pohjakuvat.
• Mitä haluatte: Uusitaanko vain käyttövesiputkisto vai myös lämpöverkko?
• Kylpyhuoneet: Jos samalla tehdään kylpyhuoneremontti, pyydä urakoitsijaa erottamaan sen osuus tarjouksessa. Toimittaako sama urakoitsija myös kaikki vesikalusteet asennettuina?
• Urakan rajaus: Urakka on yleensä hyvä määritellä siten, että se kattaa kaikki työt ja materiaalit teknisestä tilasta huoneistojen hanoille saakka, sisältäen myös koteloinnit ja loppusiivouksen.
• Urakan hallinta: Pyydä selvitystä vastuun kantamisesta koko urakan osalta, myös esim. sähkötyöt ja mahdolliset kirvesmiehen työt kattaen. Vastaako yksi urakoitsija vastaa kokonaisuudesta oman henkilöstönsä voimin vai käytetäänkö alihankkijoita?

Putkiremontteja tarjoavat myös yritykset, joilla on alihankkijoita ja heillä vielä omia alihankkijoitaan.

Tällöin riski yhden lenkin pettämisestä kasvaa, ja se voi heijastua aikatauluihin, työn laatuun ja vastuisiin ongelmatilanteissa.

Yhden urakoitsijan lähtökohta tekee selväksi sen, kuka on vastuussa kaikista urakan osista.

4. Urakoitsijan taloustilanne – tarkasta liikevaihto ja tulos ennen sopimusta

Rakennusala on suhdanneherkkä. Erityisesti pienten taloyhtiöiden hankkeissa urakoitsijan vakavaraisuus on yhtiölle suora turvallisuustekijä.

Ennen tarjouksen hyväksymistä taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tulee tarkastaa valitun yrityksen taloustiedot vähintään perustasolla.

• Tarkasta kehityssuunta: Miten yrityksen liikevaihto ja tulos ovat kehittyneet viimeisten 3–5 vuoden aikana?
• Mitä tappiollinen tulos viestii? Toistuvasti tappiollinen toiminta tai raju liikevaihdon romahtaminen voi kertoa operatiivisista haasteista, vääristä hinnoitteluperusteista tai maksuvalmiusongelmista.
• Asiakkaan riski: Jos urakoitsija ajautuu taloudellisiin vaikeuksiin, vaikutukset näkyvät välittömästi työmaalla aikatauluviiveinä tai pahimmillaan urakan keskeytymisenä. Mikäli urakoitsija tekee konkurssin, se romuttaa käytännössä urakkasopimukseen kirjatun 2 vuoden takuuajan työn osalta ja 10 vuoden rakennusvirhevastuun.

Vakavaraisen ja terveellä pohjalla toimivan paikallisen kumppanin valinta on halvin vakuutus sille, että urakka viedään maaliin aikataulussa ja tuki toimii myös vuosia remontin valmistumisen jälkeen.

5. Mitä lupia rivitalon putkiremontti vaatii?

Kun kyseessä on käyttövesi- tai lämpöverkkoremontti, jossa uudet putket tuodaan pinta-asennuksena (tarvittavilta osin koteloituna katonrajaan tai listoihin), prosessi edellyttää  seuraavia lähtövalmiuksia:

• Toimenpidelupa: Remontti vaatii kunnan tai kaupungin rakennusvalvonnalta toimenpideluvan.
• Viralliset LVI-suunnitelmat: Lupaa varten tarvitaan pätevän LVI-suunnittelijan tekemät asema-, pohja- ja virtauskaaviot, joista käy ilmi uudet putkireitit, sulkuventtiilien paikat ja tekniset ratkaisut.
• Vastaava työnjohtaja (KVV-työnjohtaja): Rakennusvalvonta vaatii, että hankkeelle nimetään virallinen, hyväksytty kiinteistön vesi- ja viemärilaitteiston työnjohtaja, joka vastaa siitä, että työ tehdään rakennusmääräysten mukaisesti.

6. Konsultin alkuselvitys ja perinteinen kilpailutus

Suomessa elää tiukassa uskomus, että ainoa oikea tapa edetä on palkata ulkopuolinen konsultti pyörittämään perinteistä kilpailutusta.

Tässä mallissa hallitus maksaa ensin tuhansia euroja konsultille, joka tekee esiselvityksen, ja sen jälkeen insinööritoimistolle, joka piirtää kuvat.

Vasta sitten kuvat lähetetään urakoitsijoille tarjouskilpailua varten.

Todellisuus pienessä taloyhtiössä 

Konsulttimalli luo keinotekoisen välikäsiportaan. Pöydän ääressä istuva insinööri saattaa piirtää  teoreettisia ratkaisuja, jotka ovat käytännön asennustyössä kalliita tai hankalia toteuttaa.

Laskutus juoksee pahimmillaan jokaisesta palaverista, raportista ja sähköpostista.

Urakoitsijat vain laskevat hinnan sille, mitä paperille on piirretty, vaikka fiksumpiakin tapoja olisi.

7. Vaihtoehto: Kokonaistoimitus urakoitsijalta, jolla on oma LVI-suunnittelu

Jos käännytte suoraan sellaisen asiantuntijaurakoitsijan puoleen, jolla on talossa oma, kaikki viralliset luvat omaava LVI-suunnittelija, säästätte koko  konsulttivaiheen.

Etuna on myös se, että kokonaisuudesta vastaavalla urakoitsijalla suunnittelija ja asentajat tekevät töitä saman katon alla.

Suunnittelija tietää tarkalleen, miten putket kannattaa reitittää niin, että asennus on mahdollisimman nopea, siisti ja kustannustehokas ilman turhia välikäsiä.

Eduksi on, jos samassa yhtiössä on myös sähköasentajia ja esimerkiksi kirvesmies, sillä molempia tarvitaan putkiremontin osissa. 

Kokonaistoimituksessa urakoitsijan luotettavuus ja vakavaraisuus luonnollisesti korostuvat.

8. Kustannusvertailu esivaiheista (12 asunnon rivitalo)

9. Tarjousten vertailu – Kuinka tunnistat halvimman ja parhaan eron?

Pelkän alarivin vertailu johtaa usein virhearvioon, sillä tarjoukset on voitu laatia eri rajauksilla.

Hallituksen tulee tarkastaa tarjouksista seuraavat kohdat:

• Urakka-alueen kattavuus: Kattaako tarjous remontin vesimittarilta hanaan saakka vai pelkät runkoputket? Halpa tarjous voi jättää pois teknisen tilan laitteet, uudet sulku- ja linjasäätöventtiilit tai huoneistokohtaiset vesimittarit.
• Putkien reititys ja asumismukavuus: Onko putkivedot suunniteltu huolellisesti siistejä reittejä pitkin, vai vedetäänkö ne sieltä mistä urakoitsijalle on helpointa? Huolellinen reititys säästää huoneistojen asuintilaa ja parantaa kiinteistön arvoa.
• Vesikatkojen pituus: Millaisella katkojärjestelyllä urakoitsija toimii? Ammattitaitoisesti suunnitellussa urakassa vesi on asukkaiden käytettävissä lähes koko remontin ajan. Katkot rajataan vain muutamaan tuntiin tai työpäivään asuntoa kohden.
• Kotelointi ja loppusiivous: Kuuluuko siisti, valmiiksi maalattu tai pintakäsitelty kotelointi hintaan vai jäävätkö putket paljaiksi? Kuinka putkiasentajat toimivat, ja siivoavako urakoitsija jälkensä päivittäin, jotta asuminen kiinteistössä on mahdollista remontin aikana. Lajitteleeko urakoitisija jätteet ja toimittaa jäteasemalle?
• Lisä- ja muutostöiden hinnoittelu: Jos perushinta on puristettu alas, katetta saatetaan hakea kalliilla lisätöillä. Selvittäkää etukäteen lisätyötuntikäytöntö ja osakkaiden omien muutostöiden kuten kylpyhuonevarusteiden (esim. erikoishanojen) hinnoittelu. Kokonaistoimituksessa nämä sovitaan kiinteästi ennen urakkaa.
• Yrityksen luotettavuus ja takuu: Tarkastakaa urakoitsijan taloustiedot (liikevaihto ja tulos). Vakavarainen yritys takaa, että urakka viedään maaliin ja takuuajan sekä kymmenvuotisvastuun tuki toimii myöhemmin.
• Toteutustavan järkevyys ja laatu: Onko ehdotettu tekninen ratkaisu pitkäikäinen ja toimiva, vai onko siitä karsittu laatuosioita pelkän hinnan polkemiseksi?
•  Yhteyshenkilö ja tiedotus: Kuinka urakoitsija hoitaa tiedotuksen hallitukselle ja osakkaille?  Millainen asiakaspalvelu urakoitsijalla on esim. osakkaiden kysymyksiin vastaamisessa?

10. Suoraviivaisin eteneminen pienen taloyhtiön putkiremontissa

Kun pienen taloyhtiön hallitus haluaa edetä suoraviivaisesti ja ilman turhia välikäsiä, prosessi noudattaa tätä polkua:

• Urakoitsija tarkastaa taloyhtiönne nykytilan: Urakoitsijan asiantuntija käy paikan päällä tarkistamassa putkien nykyisen reitityksen, teknisen tilan ja sähkökeskuksen valmiuden. Tällöin voit tutustua eri urakoitsijoiden toimintatapaan kartoitustilanteessa. Lähtötilannetarkastus tehdään, jotta pitävän hintatarjouksen antaminen on urakoitisijalle mahdollista. Nämä tarkastukset ovat yleensä maksuttomia.
• Kiinteähintainen tarjous: Yhtiölle lasketaan sitova tarjous, joka sisältää sekä suunnittelun, luvat, materiaalit, asennustyön ja muut mahdolliset työt. Hallitus tietää tarkan loppusumman heti.
• Suunnittelu ja toimenpidelupa: Yrityksen oma LVI-suunnittelija piirtää viralliset kuvat ja hoitaa toimenpidelupaprosessin kunnan rakennusvalvonnan kanssa hallituksen puolesta.
• Urakan toteutus: Asentajat tulevat paikalle ajoissa valmiiden, toimiviksi testattujen suunnitelmien kanssa. Työ etenee rivakasti ilman yllätyksiä, ja asukkaat voivat asua kodissaan koko remontin ajan.

Optimaalisessa tapauksessa yrityksen omat sähköasentajat ja kirvesmiehet hoitavat osuutensa saumattomasti muun remontin edellyttämässä aikataulussa. Myös vesikalusteet toimitetaan paikalle asennukseen sopivassa aikataulussa.

Viiveet remontin valmistumisessa minimoidaan.

11. Näin selvität taloyhtiönne putkiremontin sisällön ja hinnan

Sinun ei tarvitse käyttää päiväkausia tarjouspyynnön miettimiseen ja muotoiluun. Meille riittää muutama perustieto. Täytä lyhyt lomake ja saat selkeät tiedot putkiremontistanne.

Asiantuntijamme saa jo niistä käsityksen tarpeestanne ja kysyy sen jälkeen tarvittavat lopputiedot.